Kredili konut alırken dikkat!

      Ekonomik kriz emlak piyasasını tam anlamıyla etkisi altına alırken, krediyle alınan konutların alım-satımında artış yaşanıyor. Nasıl yapılacağı pek bilinmeyen bu alışverişte hem alıcı hem de satıcının dikkatli olması gerekiyor.
     
     Küresel krizin etkisinin en fazla hissedildiği sektörlerden biri emlak olurken, piyasada yaşanan sıkıntı nedeniyle daha önce olmayan satışlar yapılmaya başladı. Krediyle konut alanların bazıları ödeme sıkıntısına düşünce kredilerinin koşullarını yumuşatmaya, daha kötü duruma düşüp kredilerini ödeyemez hale gelenlerse konutları satışa çıkarmaya başladı. Bu şekilde de piyasada daha önce hiç şahit olmadığımız bir manzara oluştu. Çünkü kredi borcu olan bir konut nasıl alınır ya da satılır kimse bilmiyordu. Bu konuda uygulamalar da açıkça belirtilmediği için kimse nasıl davranacağını bilemez duruma düştü.
     
     Kredili satışlar bu kadar bilinmezi içinde barındırmasına rağmen özellikle alıcılar için cazip görünüyor. Taksitleri ödenmeyerek, satışa sunulan konutların fiyatlarının daha uygun olması ya da alıcıların bu konutları daha uygun fiyatlardan alabileceğini düşünmesi bu durumda önemli bir etken oluyor. Ayrıca daha önce uygun faiz oranlarından alınan konutlar alıcılar için cazip görünüyor. Çünkü şimdiki faiz oranlarından kredi kullanmak daha maliyetli olabiliyor. Fakat bankaların bu konuda nasıl bir uygulama yaptığı net olarak belli değil. Net olan şu; düşük faiz oranlarından alınan konutlar aynı koşullarda bir başkasına devredilemiyor. Bu konutları almak için mutlaka yeni bir kredi kullanılması gerekiyor. Bu da güncel faiz oranlarından ve masrafları ödenerek alınabilecek bir krediye denk düşüyor.
     
     Uzmanlara göre, kredili konut alımında dikkat edilmesi gereken hassas noktalar var. İlk ve en sağlam yöntem olarak yeni kredi alınarak tapunun el değiştirmesiyle satış yapılması gerektiğini belirten uzmanlara göre, ‘Borç senin üstünde kalsın ben ödemeye devam edeyim. Sonra da tapuyu ben üstüme alırım’ gibi düşüncelerden uzak durmak büyük önem taşıyor. Çünkü karşılıklı güvene dayalı bu uygulamalar uzun bir süreci kapsayan kredili konut alımında bazı önemli riskleri içinde barındırıyor.
     
Kredi borcu bulunan konutlar nasıl satılır?
      Uzmanlara göre kredi borcu bulunan konutların satışında şu yöntemler kullanılıyor:

·  Konut peşin alınır. Böylece bankanın borcu kapatılır ve satıcının da tüm alacağı ödenir. İpotek kalkar, tapu alıcıya geçer. Burada sadece erken ödeme cezası verilir.

·  Alıcı ve satıcı aralarında anlaşır, bankaya haber vermezler. Satıcı kredi bakiyesini aşan tutarı alıcıya öder, konut üzerinde ipotek bulunduğu halde tapuda alım-satım gerçekleştirilir. Bu durum alıcı ve satıcı için bazı riskleri içerir.

·  Bankaya bilgi vermeksizin alıcı ve satıcı aralarında anlaşır. Satıcı kredi bakiyesi dışındaki tutarı alıcıya öder, kredi kuruluşunun işlemden haberdar olmaması için tapuda devir yapılmaz, alıcı ve satıcı aralarında ‘Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi’ düzenler. Bu yöntemde riskler daha yüksektir.

·  Alıcı ve satıcı kredi kullandıran kuruluşa başvurur ve durumu açıklar. Önceki krediyi veren kuruluş eski krediyi kapatarak, alıcıya yeni bir kredi açabilir. Eski kredi kapatılır ve tapuda alım-satım işlemi gerçekleştirilir. Bu yöntem alıcı ve satıcıya ilave risk yüklemez ancak yeni kredinin faiz oranı eskisinin aynısı olmayabilir. Burada da erken ödeme cezası verilir.

·  Tapusu olmayan bitmemiş bir projeden konut satın almak için ise önce eski satış vaadi sözleşmesinin iptal edilmesi ve yeni bir satış vaadi sözleşmesi yapılması gerekiyor. Bundan sonra alıcı krediyle konutu alıyor ve yeni ipotek koyuluyor. Bu işlemi gerçekleştirmek ise daha karmaşık bir süreci kapsıyor.

                         Uzman Emlak Doğru Adresiniz